Auditoría de cuentas en participación en proyectos de Real Estate
Abril de 2019.
El importante incremento de actividad que ha experimentado el sector de Real Estate en los últimos años y los riesgos y beneficios derivados de sus distintas actividades, está agudizando el ingenio de los gestores e inversores a la hora de diseñar las formas legales de canalizar la inversión.
Una de las figuras que se viene utilizando de forma creciente es la llamada “cuenta en participación”, la cual permite a los inversores participar en las ganancias (o pérdidas) de proyectos concretos, como pudiera ser un proyecto de promoción de vivienda nueva o de adquisición, rehabilitación y venta, sin participar en los riesgos y beneficios adicionales asociados a los vehículos jurídicos en los que se instrumenten los proyectos (generalmente sociedades mercantiles). De esta forma los inversores de un proyecto concreto, denominados “cuenta participes”, limitan su riesgo a la aportación realizada en el contrato de cuenta en participación, si bien, con carácter general, los inversores no intervienen en la gestión del proyecto la cual queda en manos de la figura del “gestor”.
Paradójicamente, las principales ventajas que aporta este instrumento de inversión se convierten en uno de sus mayores retos, dada la necesidad que surge de elaborar y reportar información financiera de los proyectos concretos afectos a la cuenta en participación. Además, dicha información financiera es de tal relevancia que, por la propia naturaleza del instrumento de inversión, la liquidación final de la cuenta en participación y, por tanto, la retribución del inversor, viene determinada por los resultados que genere el proyecto de acuerdo con la información financiera correspondiente.
Veamos algunos de los principales aspectos que determinan la complejidad asociada a la información financiera y los retos que representa:
- Con carácter general, la información financiera del proyecto difiere de la información financiera legal del vehículo jurídico en el que se aloja el proyecto. En consecuencia, su elaboración y supervisión suele quedar fuera de las normas contables y de auditoría legalmente establecidas para los vehículos.
- Además, como consecuencia de la estructura de retribución al inversor, los criterios contables que se suelen establecer en los contratos difieren de las normas contables generalmente aceptadas en tanto que, por ejemplo, la liquidación de la cuenta en participación se suele realizar en términos de caja neta generada por el proyecto y en cómputo de periodos plurianuales, en función de la duración de este.
- Tal y como hemos comentado, en la mayor parte de los casos el inversor no interviene en la gestión del proyecto ni, por tanto, en la elaboración de la información financiera a partir de la cual se calcula su retribución. Esta situación suele generar discrepancias entre el gestor y los cuenta participes, por ejemplo, a la hora de delimitar los gastos incurridos por el gestor que deben ser atribuidos al proyecto, o sobre el impacto en la cuenta de resultados del proyecto de determinadas partidas contables como las provisiones.
Consulte el artículo completo de Francisco Giménez, de BDO Auditores S.L.P.
